CO2-Kosten richtig aufteilen. In derselben Abrechnung.
Seit dem 1. Januar 2023 dürfen die CO2-Kosten für Erdgas und Heizöl nicht mehr vollständig auf den Mieter umgelegt werden. Wie viel Sie als Vermieter tragen, hängt vom energetischen Zustand Ihres Gebäudes ab: Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz kennt zehn Stufen, von 0 bis 95 Prozent Vermieteranteil. Bei Nichtwohngebäuden werden die Kosten pauschal hälftig geteilt.
Die Aufteilung muss in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen werden. Fehlt sie dort, darf der Mieter die Anteil an den Heizkosten, der auf ihn entfällt, um 3 Prozent kürzen – seine ganze Heizkostenrechnung also, nicht nur den CO2-Anteil darin. Wir übernehmen die Aufteilung als Teil der Abrechnung, die Sie ohnehin von uns bekommen: ein Dokument, ein Ansprechpartner, keine zusätzliche Schnittstelle.
Seit 2023
Pflicht für vermietete Wohngebäude
10 Stufen
Vermieteranteil von 0 bis 95 Prozent
3 %
Kürzungsrecht des Mieters ohne Ausweis
60 €/t
CO2-Preis im Jahr 2026
Ihre Pflicht nach dem CO2KostAufG
Auf Erdgas und Heizöl wird seit 2021 ein CO2-Preis erhoben. Bis Ende 2022 zahlte diesen Preis der Mieter über die Heizkostenabrechnung vollständig mit. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz hat das zum 1. Januar 2023 geändert: Wer ein schlecht gedämmtes Gebäude vermietet, trägt seither einen Teil dieser Kosten selbst. Der Gedanke dahinter ist einfach – der Mieter kann die Dämmung des Gebäudes nicht beeinflussen, der Eigentümer schon.
Für Wohngebäude gilt ein Modell mit zehn Stufen. Maßgeblich ist, wie viel Kohlendioxid je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr entsteht. Je höher dieser Wert, desto größer der Anteil des Vermieters: von 0 Prozent bei einem sehr gut gedämmten Gebäude bis zu 95 Prozent bei einem sehr schlechten. Für Nichtwohngebäude gibt es dieses Modell nicht – dort werden die Kosten pauschal hälftig geteilt.
Die Pflicht endet nicht bei der Rechnung. Die Einstufung und die Berechnungsgrundlagen müssen in der Heizkostenabrechnung stehen, die Ihr Mieter bekommt. Wer richtig rechnet, es aber nicht ausweist, gibt dem Mieter das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent zu kürzen.
- Seit dem 1. Januar 2023 tragen Vermieter einen Teil der CO2-Kosten für Erdgas und Heizöl. Vorher lagen sie vollständig beim Mieter. Die Pflicht gilt für jedes vermietete Gebäude, unabhängig von seiner Größe.
- Wohngebäude werden nach ihrem spezifischen CO2-Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr in zehn Stufen eingeordnet. Der Vermieteranteil reicht von 0 Prozent bei einem sehr gut gedämmten Gebäude bis 95 Prozent bei einem sehr schlechten.
- Maßgeblich ist die Wohnfläche, nicht die beheizte Fläche. Diese Unterscheidung wird häufig übersehen und verschiebt die Einstufung.
- Der spezifische Ausstoß wird auf eine Nachkommastelle gerundet, und erst danach wird eingestuft. Die Reihenfolge steht so im Gesetz und ist nicht umkehrbar.
- Umfasst die Abrechnung keine vollen zwölf Monate, werden die Tabellenwerte anteilig gekürzt. Den Ausstoß auf ein volles Jahr hochzurechnen ist nicht dasselbe und führt zu einer anderen Stufe.
- Das Kürzungsrecht des Mieters hat ZWEI Auslöser: Sie teilen die Kosten gar nicht erst auf – oder Sie teilen richtig auf, weisen die Einstufung und die Berechnungsgrundlagen aber nicht in der Abrechnung aus. In beiden Fällen darf der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen – seine ganze Heizkostenrechnung also, nicht nur den CO2-Anteil darin.
- Bei Nichtwohngebäuden werden die Kosten pauschal hälftig geteilt. Das für 2025 angekündigte Stufenmodell für diese Gebäudeart existiert bis heute nicht.
- Mieter, die ihren Brennstoff selbst beziehen, müssen ihren Erstattungsanspruch innerhalb von zwölf Monaten in Textform geltend machen. Danach ist er ausgeschlossen.
Was wir übernehmen
Die CO2-Aufteilung braucht genau die Daten, die für Ihre Heizkostenabrechnung ohnehin vorliegen: die Rechnung des Brennstofflieferanten, die gelieferte Energiemenge und die Wohnfläche. Deshalb rechnen wir sie als Teil derselben Abrechnung – Sie bekommen kein zweites Dokument und brauchen keinen zweiten Dienstleister.
Wir legen jeden Zwischenschritt offen. Welcher Emissionsfaktor verwendet wurde und ob er vom Lieferanten stammt oder aus der amtlichen Tabelle, wie sich der spezifische Ausstoß ergibt, welcher Wert vor und nach der Rundung steht und welche Stufe daraus folgt. Fragt ein Mieter nach, halten Sie jede Position gegen die Lieferantenrechnung, ohne bei uns anrufen zu müssen.
- Prüfung, ob und wie Ihr Objekt unter das CO2KostAufG fällt – Wohngebäude, Nichtwohngebäude oder Sonderfall
- Übernahme des Emissionsfaktors aus der Lieferantenrechnung, sonst Rechnung mit dem amtlichen Wert
- Ermittlung des spezifischen Ausstoßes je Quadratmeter Wohnfläche, nicht je beheizter Fläche
- Rundung auf eine Nachkommastelle vor der Einstufung – in der vom Gesetz vorgegebenen Reihenfolge
- Getrennte Rechnung der Perioden, wenn der Abrechnungszeitraum über den Jahreswechsel läuft
- Anteilige Kürzung der Tabellenwerte bei Rumpfzeiträumen statt Hochrechnung des Ausstoßes
- Halbierung des Vermieteranteils bei rechtlich eingeschränkter Sanierung, ohne Rundung
- Ausweis von Einstufung und Berechnungsgrundlagen in der Heizkostenabrechnung
- Vollständige Offenlegung aller Zwischenwerte, damit Sie jede Zahl selbst nachprüfen können
Unser Service im Detail
Sechs Bausteine von der Lieferantenrechnung bis zum Ausweis in der Abrechnung. Jeder davon adressiert eine Stelle, an der diese Aufteilung in der Praxis schiefgeht.
Emissionen aus der Brennstoffrechnung
Grundlage ist Ihre Rechnung des Brennstofflieferanten. Der Lieferant ist gesetzlich verpflichtet, den Emissionsfaktor, die entstandene Menge Kohlendioxid und die darauf entfallenden Kosten auszuweisen. Diese Angaben übernehmen wir. Fehlen sie, rechnen wir mit den amtlichen Emissionsfaktoren – für Erdgas 0,18139 Kilogramm CO2 je Kilowattstunde, bezogen auf den Brennwert. Genau diese Bezugsgröße ist die häufigste Fehlerquelle: Wer den heizwertbezogenen Wert gegen eine Brennwert-Abrechnung rechnet, kommt rund zehn Prozent zu hoch heraus.
Spezifischer Ausstoß je Quadratmeter
Der Gesamtausstoß des Gebäudes wird auf die Wohnfläche bezogen – nicht auf die beheizte Fläche, wie oft angenommen wird. Das Ergebnis ist der spezifische Ausstoß in Kilogramm CO2 je Quadratmeter und Jahr. Diese eine Zahl entscheidet über die gesamte Aufteilung, deshalb rechnen wir sie nachvollziehbar und weisen jeden Zwischenschritt aus. Sie können jede Position gegen Ihre Lieferantenrechnung halten.
Einstufung nach dem Zehn-Stufen-Modell
Wohngebäude werden nach ihrem spezifischen Ausstoß in eine von zehn Stufen eingeordnet. Je schlechter das Gebäude gedämmt ist, desto höher der Anteil, den der Vermieter trägt – bis zu 95 Prozent in der obersten Stufe. Ein entscheidendes Detail steht im Gesetz und wird oft übersehen: Der Ausstoß wird zuerst auf eine Nachkommastelle gerundet und erst danach eingestuft. Aus 11,96 wird 12,0 und damit die nächsthöhere Stufe. Wer erst einstuft und dann rundet, landet bei einem anderen Ergebnis und verteilt Geld falsch.
Ausweis in der Heizkostenabrechnung
Die Aufteilung muss in der Abrechnung stehen: die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen, aus denen sie sich ergibt. Wir setzen diese Angaben in die Abrechnung, die Sie ohnehin von uns bekommen. Damit ist die Pflicht mit derselben Abrechnung erfüllt – Sie brauchen kein zweites Dokument und keinen zweiten Dienstleister.
Nichtwohngebäude und Sonderfälle
Für Nichtwohngebäude gilt kein Stufenmodell, sondern eine pauschale Teilung: die Hälfte für den Vermieter, die Hälfte für den Mieter. Das im Gesetz für 2025 angekündigte Stufenmodell für diese Gebäude gibt es bis heute nicht. Steht Ihr Gebäude unter Denkmalschutz oder ist die energetische Sanierung rechtlich eingeschränkt, halbiert sich der Vermieteranteil – aus 95 Prozent werden dann 47,5 Prozent. Ohne Rundung, denn das Gesetz sieht hier keine vor.
Abrechnungszeitraum über den Jahreswechsel
Der CO2-Preis ändert sich jährlich: 30 Euro je Tonne für 2023, 45 Euro für 2024, 55 Euro für 2025 und 60 Euro für 2026. Ein Abrechnungszeitraum überspannt fast immer den Jahreswechsel und damit zwei Preise. Ihr Lieferant weist die Perioden getrennt aus, und wir rechnen sie auch getrennt. Mit einem einzigen Preis über den gesamten Zeitraum zu rechnen ist der häufigste Konstruktionsfehler bei dieser Aufteilung.
Ablauf der Aufteilung
Vier Schritte von der Lieferantenrechnung bis zur fertigen Abrechnung. Ihr Aufwand beschränkt sich auf den ersten.
Lieferantenrechnung und Objektdaten
Wir brauchen die Jahresrechnung Ihres Brennstofflieferanten und die Wohnfläche des Gebäudes. Aus der Rechnung entnehmen wir die gelieferte Energiemenge, den ausgewiesenen Emissionsfaktor, die Kohlendioxidmenge und die darauf entfallenden Kosten. Weist der Lieferant diese Angaben nicht aus – wozu er verpflichtet ist –, rechnen wir mit den amtlichen Emissionsfaktoren weiter und halten in der Abrechnung fest, woher der Wert stammt.
Ausstoß ermitteln und einstufen
Wir rechnen den Gesamtausstoß des Gebäudes auf die Wohnfläche um und erhalten den spezifischen Ausstoß in Kilogramm je Quadratmeter und Jahr. Dieser Wert wird auf eine Nachkommastelle gerundet und dann in die Stufentabelle eingeordnet. Überspannt der Abrechnungszeitraum einen Jahreswechsel, rechnen wir die Perioden mit dem jeweils geltenden CO2-Preis getrennt. Bei einem Rumpfzeitraum kürzen wir die Tabellenwerte anteilig, statt den Ausstoß hochzurechnen.
Aufteilung und Ausweis in der Abrechnung
Aus der Stufe ergibt sich der Anteil, den Sie als Vermieter tragen. Wir setzen die Aufteilung in Ihre Heizkostenabrechnung und weisen die Einstufung samt Berechnungsgrundlagen dort aus, wie es das Gesetz verlangt. Damit ist die Pflicht mit demselben Dokument erfüllt, das Ihre Mieter ohnehin bekommen – und das Kürzungsrecht wegen fehlender Angaben läuft ins Leere.
Nachvollziehbar bis zur einzelnen Zahl
Jeder Zwischenschritt bleibt prüfbar: gelieferte Energiemenge, verwendeter Emissionsfaktor mit seiner Herkunft, Gesamtausstoß, Wohnfläche, spezifischer Ausstoß vor und nach der Rundung, Stufe, Preis je Periode. Fragt ein Mieter nach oder widerspricht er, können Sie jede Position gegen die Lieferantenrechnung halten, ohne bei uns nachfragen zu müssen.
Rechtlicher Rahmen
Die folgenden Punkte entscheiden darüber, ob eine Aufteilung Bestand hat. Sie sind der Grund, warum diese Rechnung öfter falsch ist, als man vermuten würde.
Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – seit 2023 in Kraft
Das Gesetz regelt, wie die Kosten des nationalen CO2-Preises zwischen Vermieter und Mieter verteilt werden. Es gilt für Brennstoffe, die dem Brennstoffemissionshandel unterliegen – vor allem Erdgas und Heizöl. Strom und Wärmepumpen fallen nicht darunter. Bei Fernwärme gibt es keinen pauschalen Emissionsfaktor, weil er vom eingesetzten Brennstoff abhängt. Für Wohngebäude gilt ein Stufenmodell, für Nichtwohngebäude eine pauschale hälftige Teilung. Das für Nichtwohngebäude ursprünglich für 2025 angekündigte Stufenmodell wurde bis heute nicht eingeführt.
Der CO2-Preis ändert sich jedes Jahr
Für 2023 galten 30 Euro je Tonne, für 2024 45 Euro, für 2025 55 Euro und für 2026 60 Euro. Ab 2027 bildet sich der Preis im europäischen Emissionshandel und steht erst im Nachhinein fest. Für die Abrechnung heißt das: Ein Abrechnungszeitraum über den Jahreswechsel enthält zwei Preise, und beide Perioden sind getrennt zu rechnen. Ihr Brennstofflieferant weist sie deshalb getrennt aus.
Erst runden, dann einstufen – die Reihenfolge steht im Gesetz
Der spezifische Ausstoß wird auf eine Nachkommastelle gerundet, und erst dieser gerundete Wert wird in die Stufentabelle eingeordnet. Ein Beispiel: 11,96 Kilogramm je Quadratmeter und Jahr werden zu 12,0 und fallen damit in die nächsthöhere Stufe. Wer die Reihenfolge vertauscht, kommt bei Werten nahe an einer Stufengrenze auf ein anderes Ergebnis – und verteilt Geld falsch. Dasselbe gilt für Rumpfzeiträume: Dort werden die Tabellenwerte anteilig gekürzt, nicht der Ausstoß hochgerechnet. Weil zwischen beiden Wegen die Rundung liegt, sind sie nicht gleichwertig.
Brennwert oder Heizwert – die häufigste Fehlerquelle
Der amtliche Emissionsfaktor für Erdgas beträgt 0,18139 Kilogramm CO2 je Kilowattstunde und bezieht sich auf den Brennwert. Ihre Gasrechnung wird ebenfalls nach dem Brennwert abgerechnet, beide Größen passen also zusammen. Daneben kursiert ein heizwertbezogener Wert von etwa 0,201. Wer diesen gegen eine Brennwert-Abrechnung rechnet, kommt auf rund zehn Prozent zu viel Kohlendioxid und stuft das Gebäude im Zweifel eine Stufe zu hoch ein. Für Heizöl EL gilt 0,2664, für Flüssiggas 0,2358 – beide heizwertbezogen.
Was wir tun – und was zum Rechtsanwalt gehört
Wir ermitteln den Ausstoß, stufen nach den gesetzlichen Vorgaben ein, teilen die Kosten auf und weisen das Ergebnis mit allen Berechnungsgrundlagen in der Abrechnung aus. Das ist Rechnen und Mitteilen – eine Leistung, die zur Verwaltung Ihrer Immobilie gehört. Was wir ausdrücklich nicht tun: die rechtliche Bewertung eines Einzelfalls. Ob ein Mieterwiderspruch begründet ist, wie Sie auf ein Anwaltsschreiben antworten oder ob eine Klausel in Ihrem Mietvertrag trägt – das sind Rechtsfragen, die zu einem Rechtsanwalt gehören. Wir liefern Ihnen die Zahlen und ihre Herleitung, damit Sie oder Ihr Anwalt sachlich darauf aufbauen können.
Häufig gestellte Fragen
Die vierte Pflicht. Beim selben Ansprechpartner.
Heizkostenabrechnung, Rauchwarnmelder, Legionellen – und seit 2023 die CO2-Kostenaufteilung. Nennen Sie uns Ihre Objekte, wir sagen Ihnen, welche Stufe für jedes Gebäude gilt und was das für Ihre nächste Abrechnung bedeutet. Ohne Vorleistung Ihrerseits.